区域格局多样化 2007年上半年二手房市场六大看点

回顾2007年的二手楼市，无论是政策、市场还是消费者心态都有太多的变化，有许多事件值得我们驻足回眸，如股市波动、保障性住房落地、资金监管、网上签约、央行加息等等，这些无不见证了二手房市场的风云变化。对于2007年上半年的二手房市场来说，北京中原三级市场部副总经理宫萍
分析概况为：

政府：保障与抑制协调并行；市场：价量涨幅趋缓；区域：成交区域格局多样化。

看点1：市场规范化迈出里程碑式一步

关键词：资金监管     网上签约

对于二手房市场来说，它的快速发展有赖于市场的高度规范化，为了进一步促进二手房市场的快速、健康、稳定发展，北京市建委在2007年上半年相继推出资金监管和二手房网上签约政策，这在规范经纪行业道路上可谓是迈出里程碑式一步。

3月22日，北京市建委召开发布会，从4月15日开始执行《北京市存量房交易结算资金账户管理暂行规定》，从6月15日起正式执行资金监管政策。该政策的出台主要是目前通过经纪公司交易的来往金额很大，其安全性倍受关注。据北京中原三级市场部统计数据显示：2001年至2004年二手房成交量成倍增长，2004年成交量达到57554套，2005年和2006年虽然受到国家系列宏观调控政策影响，但成交量仍处于上涨阶段， 2005年二手房成交量达到70180套，2006年二手房成交量达到77136套，预计2007年二手房成交量达到90000套。成交量的快速上涨，成交金额也在快速增涨，2006年全年二手房成交金额达到424亿元。在这些交易中有70%通过经纪公司进行办理，交易金额达296.8亿元。这就使得资金监管政策的出台已是大势所趋，并且从根本上结束了经纪公司代收代付机制，堵住了经纪公司靠挪用房款来扩大公司规模的道路，从而使得资金安全得到最大程度地保障，从而达到提升消费者交易信心，促进二手房市场快速发展，以此来实现稳定房价的目的。

资金监管政策的出台在二手房市场引起不小反响，得到消费者和经纪公司的广泛关注。而5月30日关于二手房网上签约政策的出台，为资金监管的良好运行设下铺垫，为二手房市场的进一步规范增加筹码，保障二手房市场的规范化进程顺利实现。另外，二手房网上签约对于解决目前房屋结构化问题及促进房源放量，从而达到稳定房价都起到积极推动作用。还有，对于消费者来说，房源信息公示，信息透明化，消费者可准确把握市场走势。

上半年二手房市场规范政策的出台，为下半年二手房市场的快速发展提供坚实的基础。

看点2：政府保障与抑制协调并行

对于2007年上半年的二手房市场来说，政府采取的有保有压的策略，推出一系保障性住房，靠增加供给来满足消费者居住需求，另外，利用金融和税收手段来进一步抑制过度增长的投资需求。政府凭借这种保障与抑制的协调分工来达到稳定房价的目的。

2007年上半年政府大力推行经济适用房、限价房和廉租房，以此来增加供给，满足居住需求。目前已入市的大型经济适用房项目如宋家庄经济适用房，由北京建工集团开发，目前均价为4369元/平米，项目大概可提供3600套左右房屋。对于限价房而言，2007年北京共推出10块限价房，首批已确定售价的限价房是丰台区花乡造甲村“鸿基花园二期”平均销售限价每平方米6800元，石景山区金顶街三区项目用地平均销售限价每平方米6250元，中标开发商可根据具体楼层、朝向等因素在上下5%幅度内调整销售价格。这个售价与同区域的二手房价格相比，具有很大的价格优势，低于同区域二手房价格在2000元/平米左右。另外，还有大量的廉租房上市满足收入低下人群居住所需。

北京中原三级市场部副总经理宫萍认为从稳定房价的角度考虑，仅仅靠增加供给还是不够的，还要从需求角度入手来进一步缓解供需矛盾。为了抑制目前过度增长的投资需求，2007年上半年央行两次加息，虽然每次加息额度不高，对于自住者购房影响不大，但对于投资客来说，支出成本增加，且未来加息预期很高，这意味着投资收益率有降低之势。还有就是税收政策，北京二手房目前税收额度占到成交总价的9%左右，且未来还有征收物业保有税的可能，这些都会对投资者心理产生一定影响，减缓其投资房产的步伐。另外，限外购房政策也从一定程度上减少部分港澳台及外籍人士在京的投资需求。

因此，2007年上半年政府在有保有压措施的推动下，成交价格虽然仍在上涨，但涨幅趋缓。