深圳“拐点”尚未真正来临 新政还需要继续推出

根据深圳市国土资源和房产管理局网站上的“一手房成交公示”系统公布的数据，9月29日-10月3日(秋交会期间)，深圳全市一手房成交量竟呈逐日下滑态势，5天成交82套（只签认购书的未计算在内）。而秋交会的闭幕日，深圳竟然只成交了6套新房，创造深圳近几年单日成交最低水平。与深圳本地楼市的萧条相比，外地楼盘成为了秋交会主角，占据了80%以上的展位。这一强一弱，似乎也可以说明深圳楼市的冷清。

在秋交会之前三个月内(7-9月)，深圳新开盘楼盘有一半以上成交率低于50%，成交率之低是深圳楼市最近3年的低点。与此对应的是，深圳最近3个月一手房的成交面积大幅下降、成交价格稳中略有下降。久违了深圳楼市的促销手法，诸如买房送家电、买房送物业管理费等，再度现身。二手房市场表现更为明显，自6月以来，成交量持续萎缩。

种种迹象似乎表明，深圳楼市已经出现转折性的变化，消费者期盼已久、专家呼唤多时的楼市拐点正在到来。

但深圳楼市真的出现了根本性转折？楼市拐点来到了吗？政府需要放松调控吗？

首先，我们要清醒地认识到此番以深圳等城市为代表的房地产暴涨的性质是资产通胀，也就是说货币流动性过剩后向楼市和股市积聚的结果。“解铃还须系铃人”，问题的源头在流通性过剩，所以只要流动性过剩问题不解决，楼市“消肿”的问题就不能很好地解决。纵观中国宏观经济，以外贸顺差过大为代表的“三过”问题仍是当前经济面临的主要问题和长期问题，因而与流动性过剩的战斗是一场持久战。所以，控制房价上涨不可掉以轻心，即使出现短暂下跌仍需防止反弹。当前由于深圳调控政策执行比较到位，同时房价高企，投机和投资机会减少，资金因而流向所谓的“价值洼地”——内地二三线城市。一旦“洼地”补涨之后，资金重新回到深圳兴风作浪的可能性非常大。因此我们要警惕这一点，继续巩固调控成果。

其次，深圳楼市当前面临的“萧条”是短期的。促成此现象的因素很多，但客观来看，最根本的因素还是商业银行放贷资金提前流出、后续资金尚未到位。一旦商业银行下一年度贷款额度获批、新的资金到位，可能还会导致深圳楼市的重新抬头。对第二套房认定标准来看，不少商业银行倾向于用“个人”而不是“户”为单位，一方面是因为操作问题，但另一方面更多是期望通过放松贷款限制争取更多房地产按揭业务。在几大商业银行纷纷上市之后，迫于业绩的需要银行更急于拓展业务，而追逐短期利益促使其忽视长期风险，而这将给金融系统带来更大潜在危险。因而完全寄希望于“第二套房首付提高”来控制楼市仍是不现实的，强征个税政策出台并尽快执行非常有必要。如果担心政策过于严厉，完全可以通过政策执行的力度和范围来增加弹性，减少政策风险。

总而言之，持深圳楼市拐点已到的观点者过于乐观，楼市调控仍任重而道远，不能放松。尽快执行强征个税，防止房价反弹是必要的。 （邓志旺 深圳职业技术学院房地产研究所所长）

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