出租人出卖租赁房 承租人享同等条件优先购买权

柳先生欲买下某套住宅进行出租，一切顺利，没想到过户期间该套房子市价大涨，原业主方先生竟以租客有优先购买权的理由令买卖合同无效。以为捡到大便宜的柳先生落得空欢喜一场。

案例

几个月前，柳先生看中了白云区某地段的一套房子，主要是因为附近板块楼价已经居高不下，而该地段的住宅却保持“低谷”，柳先生因此判断在未来的几个月里，该地段的物业将有较大的升幅。于是，柳先生很快以60万元的成交价与业主方先生签订了买卖合同。

然而，在办理房屋过户期间，该地段的房产升幅惊人，本来成交价为60万元的房子竟然狂升了近10万元！方先生改变主意不想把房子卖给柳先生，于是与租客合作，向柳先生提出自己未将出售消息告知租客，租客拥有购房优先权，现租客要求购买该套房产，自己与柳先生的合同无效。

柳先生也无计可施，最后只能解除买卖合同，自己获得方先生退回的定金。

律师点评：

广东大同律师事务所罗德旭律师表示，根据《合同法》第230条，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。出卖人应当提前三个月告知承租人房屋买卖的具体情况，出卖人未告知的，承租人如有能力购买该房，有权主张房屋买卖合同无效，要求同等条件的优先购买权。

如果买卖合同无效，那么根据《合同法》第58条规定：因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

另外，也不排除一种可能，就是卖家因房价上涨高而不想出售该房，故意签订虚假租赁合同，以此来对抗买卖合同。如果是故意捏造虚假合同，只要买房人有充分证据证明租赁双方恶意串通，损害了第三人的利益的，就可以主张该租赁合同无效，要求出卖人继续履行买卖合同。