资金来源单一 出售型写字楼实则“被逼无奈”

本土开发商多放弃以写字楼项目长期持有收租的路线，这似乎是国内开发商和境外开发商最大的不同之处。至少，仅仅依靠普通的个人投资者的观察就可以作出判断，在上海这样的大城市有那么多分割出售的写字楼或者只为出售而造的写字楼可以作为投资选择。

那么，对于本土的开发商而言，写字楼开发和住宅开发有什么不同？答案是：很难作出区分。除了产品本身，单纯以投融资模式而言，本土开发商造就的大量的出售型写字楼，其投融资和住宅开发几乎是“双生花”，实在难以计较出其不同。

资金来源单一

先来看这样一道选择题：如果一处写字楼在十年的时间之内肯定会为开发商带来可观并且稳定的租金回报，但是投资额巨大，有多少本土的非上市开发商会愿意承担十年的支出和“默默无闻”。或者更准确地说，不是愿不愿意，而是有没有这样能力的问题。在沪上房地产最繁荣的时期，大小房地产企业保守估计也有四五千家之多，走的是协议拿地建房然后出售的路线，银行是他们最大且唯一的“财主”，依靠这笔资金才得以完成从开发到销售的一系列工作，等到销售回款到手则用以归还银行贷款，环环相扣，这个单一的资金循环链中一旦其中一个链条脱节，对企业而言轻则关乎项目能否建成，重则企业能否生存。

当然这笔银行贷款也不能被长期无限制地拖欠下去。好在大部分开发商都可以按照这个道路顺利地将造房卖房还钱的简单逻辑兑现，从而上演一出出“得一幅好地得天下”的活剧。

祸福机遇两存

要了解出售型写字楼有多普遍，只需要注意报纸或者杂志的楼盘广告专栏。在这个年代，只要是有广告的地方，很容易看到类似于“投资写字楼”的指南，告诉人们错过什么地方的什么写字楼将会是一件多么可惜的事情。

事实是，个人投资者很容易在各类分割出售型写字楼的比较中迷失方向。遍地开花这个词并不过份，甚至到了现在有愈演愈烈的趋势。推销的一方总是不遗余力地将地段的潜在优势发挥到最大，任何利好消息的蛛丝马迹都可以成为一个硕大无比的闪光点。这或许会让另外一些地产商，或者购房者看不懂——何以在这样的“黄金”或者次级优质地段，会有如此众多的出售型写字楼，开发商何以会放弃如此优秀的投资回报而将之拱手送人。

但事实就是这样。在这场对购房者的竞相诱惑中，出售方引以为豪的售价和租金回报率是最闪耀的光点，但很可能也是最可怕的黑洞，虽然它羁绊的只是投资者的资金，因为谁都无法确定投资的风险究竟会在什么时候突然扩大，当然也可能利好突发，这两者可以让购买的投资者跌到谷底，也可能一夜暴发，但是失败或者成功，也只是一个人的事情而已。

接手只为转手

写字楼成长的过程中有的人等得起，有的人等不起，风险有人的认为高，有人认为低，所以会有出售型写字楼应运而生。开发商在面对资金压力以及不确定的因素时，会自动放弃这种风险。当然，其中还有另一种人。就是开发到一半的项目因为种种原因无法完成而只能将项目易手。而这“二东家”算是写字楼投资的一种大手笔。

受金融风暴影响，原本的上海积蓄了大量半完工状态的写字楼项目。很多资金实力有限的开发商因被其余楼盘的“冷冻”拖累，在融资上捉襟见肘。无奈只能坐等项目烂尾。于是，销售型写字楼衍生出了一种变种模式——收购烂尾楼，包装后再度出售。其实沪上诸多令人瞩目的项目，前身都有这样的背景。

拿著名的“烂尾楼王”之一的北外滩“大正三角地广场”为例，该项目被上海宝矿进出口有限公司购入后，在2006年10月以“BM TOWER”的名字上市销售。当时宝矿一负责人曾透露，该公司接手该项目时整个建设已完成90%，整体结构和外墙装饰工程也完毕。“只剩下最后的内部配套建设以及少量的市政配套、环境建设等，续建工程耗资估计近2亿元，待项目全部完成后每平方米成本预计在8000元左右。”观察这些烂尾楼变身的写字楼，几乎都是以零散出售作为资金回笼的模式，鲜有接盘方将项目作为长期持有的商用物业。

最典型的例子还有徐家汇肇嘉浜路的烂尾楼——“均瑶国际广场”。该项目系原均瑶集团董事长王均瑶出手3.5亿元（内含2亿元装修费）购入，总计8万平方米，从新出售时单价升至1.4万元，这一结果的确惊人——弹指间进账7亿元以上，投资回报率超过200%。

这样“简单粗放”的方式，或许是一部分大亨最为喜欢的路线。可是我们发现，在这些烂尾楼整购、出售的大手中，鲜有专业地产开发商出现——宝矿、均瑶之类的集团，依靠的是强大的资本实力，而将接手的项目玩转于股掌之间。

即使，难得有大型的“专业户”出手，最终同样与业余选手一样选择“转手”，连13亿元巨资入主“东海广场”的浙江绿城也不例外，“东海广场”也采用先投入资金进行续建、改建，然后分割出售获利。专业如绿城，也情愿走的是速战速决路线。

“毕竟是搁置数年的建筑，其早期规划的不足已难以弥补，决定了烂尾楼改建后品质较难胜于新开发项目。”一位业内人士坦言，走快速销售路线既符合建筑本身的实际，又可以快速回笼资金获得回报。

所以一些地段优势不明显，或者改造潜力不强的烂尾楼被开发商们定位于为中小企业量身定做的产品——小户型写字楼自在情理之中。

出售难称一流

人说分割出售写字楼或者等人整购的所谓“定制型”开发只是“小工匠”所为。可能这种说法并不恰当。众所周知，大牌如恒基集团这样的“大工匠”，一开始走的也是出售路线。

并非在贬低或者抬高哪一方。毕竟在初始资本积累并不完善的时期，快速销售回笼资金是提供最基本的“打底”现金流最有效的途径，任何现在已经或正在壮大的写字楼开发商，大多曾经遵循这样一种“住宅销售”的模式开始自己的第一桶金。

问题是，要选择正确的项目，尽可能地对项目和地段负责。在黄金地段，分割出售写字楼的“钱景”固然可观，销售速度可以有良好的保证，但如果缺乏了前期良好的规划和品质支撑，开发商去化完成，抽身而去之后，这样的项目对整个商圈的发展可能起到的作用并不大。而事实上，黄金商圈与写字楼的关系，并不是单纯的前者支撑后者，写字楼的持续增值也对商圈有莫大提升，而次流的或者坏项目也会拖累商圈发展。

销售型写字楼开发，是一种企业发展以及积累资本的模式，说“奇技淫巧”固然不对，但是，它不可能是强者会选择的模式，如果心心念念只是甘愿走这样一条道路，那倒是真的只是一个小工匠了。销售型写字楼本身的投融资模式简单如斯，就看在走完了这个过程之后，企业将会选择何方，这个时候，才是区分“大工匠”和“小工匠”所在了。