证监会暗地里关上IPO大门 地产商难再巨金掠地

对于那些焦急等待上市融资的房地产企业来说，又一条雪上加霜的消息将会降临。有消息称，证监会已经暗地里关上了地产企业ＩＰＯ的大门，并暂停受理房地产上市公司包括增发、发行企业债等再融资方案，房地产企业直接融资道路阻碍重重。同时，央行的从紧货币政策收紧企业贷款，企业间接融资渠道进一步收窄，而央行“第二套房政策”遏制投资购房也影响了开发商销售回款的速度。至此，直接融资、间接融资以及个人房贷全面收紧，地产开发商三条资金来源之路都被卡住，成为捆绑着房地产行业发展的三大枷锁。

房地产企业进入寒冬

房地产市场的政策风，一阵紧似一阵。

今年１２月初举行的中央经济工作会议，宣布了明年将采取从紧的货币政策。而会议结束的当周末，央行立即上调了存款准备金率１个百分点，冻结资金将近４０００亿元。而当时就有业内人士表示，要采取从紧货币政策的一个重要方面，就是严格控制贷款。一方面是总体流通货币量的进一步收缩，另一方面贷款本身就受到更为严格的限制，这对于对银行贷款依赖性十分强的地产行业来说，不啻是个坏消息。一直以来，国内多数房地产企业主要依靠银行贷款这一间接融资渠道筹资，但是随着准备金率上调，加之银行贷存比已经较高，考虑到商业银行风险，以及可放贷总量的下降，企业从银行处获得贷款的门槛势必越来越高，地产企业间接融资收紧与央行的计划一脉相承。

但是，对于一些有上市打算的企业而言，或许间接融资的收紧只是让他们加强了直接融资的决心。而至于已经上市的企业而言，自然也就不会放在心上——股市火热，无论是发行企业债券还是增发，上市公司都可以通过再融资解决资金问题。而“财大气粗”的上市公司借着资本市场的红火，所向披靡四处“掠夺”，只消看看多少个地王应运而生，看看城市的楼板价慢慢走向新高，就可以知道对于上市公司而言，缺的并不是钱，而是有没有好土地可以让资金投向值得之处，如果有，那么高地价或许就变得可以理解了。

可是现在，这种好日子似乎要到头了。近期有消息传闻，证监会已经暂停对房地产企业的ＩＰＯ审批，同时暂停受理房地产上市公司包括增发、发行企业债等再融资方案。这阵风真的将地产企业提前送入了寒冬——即使是业绩最好的上市公司，也无法面对不能再融资的痛楚，一旦项目资金吃紧，一旦发生周转不灵的状况，不能增发，那么上市公司这一壳资源也就失去了一大存在意义。虽然这种做法看似太武断，但其中可以清晰地品出管理层的意思——地产类的再融资可能会受到限制，如果不是暂停，那审批的门槛肯定会变得严格，甚至严格于一般其他行业。

二套房政策抑制成交

少了银行贷款的间接融资、断了直接融资，本来“多条腿”走路的房地产企业还有一条最根本的道路——依靠销售回款，事实上，中国的资本市场还远不及海外发达，而一些小型非上市房企大部分都依靠销售回款和银行贷款来周转资金，其中销售回款更是占了很大比重。但是，“第二套房”政策无疑又冻结了楼市进行的脚步，也冻结了源源不断的销售回款。

事实上，目前大部分家庭属于“置换型”购房需求，家庭手中已有一套住房的大有人在，而之前虽有“第二套房”政策，但是在认定方式上或以个人为单位，或言还清第一套贷款再次购房依旧算第一套，各家银行态度不一，购房者也就可以选择对自己最有利的银行贷款，并不受到很大限制。但是，很快这种“钻空子”的心态就被判刑——上周央行明确要严格执行“第二套房”政策，以家庭为认定单位，并且无论之前房贷是否还清，再次购房均算作第二套房。

一锤定音。所有之前的猜测演变成了最严厉的实施办法。购房者进入等待，上海二手房降价——上海二手房的楼市行情往往比新房更准确、更敏锐地反映购房者的心态。“中心区没有量，房东不肯降价，这个市场太可怕了。”新房的成交自然也受冲击——上海楼市１１月的商品住宅仅成交１３５．３９万平方米，降幅达１９．７６％。这一成交水平仅高于春节期间的２月份，基本跌落至年初至今的最低点。

楼市重新冷却、银行贷款收紧，这两条消息已经不再新鲜，正因此，明年已经有不少房产企业对ＩＰＯ翘首以待，以作最后一搏，而现在，这条路也是道路崎岖，为三大枷锁所缚的房地产行业，真的面临四面楚歌了么？