08年初 京津沪三地二手房价微幅上涨穗下跌

一、四大城市2月份市场整体态势，除广州房价下跌外，其他三城市价微涨、量缩减

如下表所列的北京、上海、天津、广州四城市2月份中高档二手商品房买卖成交价格变化显示，在市场淡季依然持续期间，除广州价格有所下跌以外，其他三城市价格走势有小幅度的上涨迹象，虽然2月份三城市整体的成交均价依然在上扬，但增长的幅度相对01月份有所减少。

（以上表格由北京中原三级市场研究部提供，仅供参考）

二、四大城市价格走势原因分析

（一）共性原因

二月的大半月被传统的农历春节所占去，这个时期也是房地产市场传统的成交淡季周期，许多消费者都忙于过节，走亲访友，对购买房屋的意愿不强列。加上2007年政府陆续出台了从紧的宏观调控政策，促使一部分消费者处于观望态度，二手房成交量持续低迷。因此，受季节及政策性两方面因素的影响，二月份各大城市二手房市场的买卖人气继续保持冷清状态。

（二）四大城市价格变化不同原因

1.北京

据北京中原三级市场研究部对监测楼盘统计可知：2008年2月份北京中高档二手房成交价格为13497元/平米， 2月份二手房买卖领先指数为224点，环比1月份上涨0.66%。而2008年01月份环比2007年12月份价格增幅为1.22%。可见，02月份中高档二手房价格增幅同01月份价格增幅相比仍呈趋缓走势。同时，北京2008年02月份北京中高档二手房买卖成交量环比01月份下浮18.05%，由此可见，北京中高档二手商品房市场持续01月出现的价升量降现象。其原因主要是：

（1）08年奥运即将来临，个别区域被投资者、住房消费者看好，尤其是这些区域的业主也对自己的房产项目的未来趋势很有信心，并且认为目前的房地产市场状态是暂时的。因此，包括商业，住宅各方面不错的相关板块的房地产受到更多人群的关注，从而造成区域价格上涨。

（2）虽然02月份陆续开盘及尾盘销售的楼盘仅有不到10个，但其中两限房的相关政策不断明朗化，两限房项目的陆续上市，对二手商品房市场造成不小的冲击，在一定程度上影响着二手商品房市场。从而造成二手商品房价格涨幅趋缓。

2.天津

2008年2月中原（天津）领先指数为213点，样本楼盘成交均价为7787（元/平方米），环比增长0.45%。成交量方面，2月市内六区成交量有大幅度的下降，环比上月下降了22.75%。与上月相比，2月的二手房市场呈现成交量下降，价格上升的局面。但是价格上升幅度较小，基本上呈现出比较平稳的态势。虽然2月成交量有所回落，但是价格仍然处于上升的趋势。原因如下：

（1）与市场供应有关，预计现在市场供应趋于平衡，呈现供需平衡的态势。

（2）对于购房者来说，难得的市场降温使大家对楼市抱有更大希望，但是多数楼盘售价距离自己的心理价位还有较大距离，所以目前仍是难以抉择，只好以观望为主。

3.上海

2008年2月中原（上海）领先指数为155点，样本成交均价17,494元/平方米，环比微幅上涨0.42%。另外根据中原的成交统计数据显示，2月公寓成交量比1月大幅减少了30%左右。总体来说，2月份的二手房市场整体呈现出价平量缩的态势。其原因主要是：

（1）2月份的新房市场“打折”趋势直接影响到这些新盘周边的二手房市场，使得部分购房者加大了房价下降预期心理。

（2）政府新公布的经济适用房开工计划，以及解决中等收入家庭问题的政策趋势出台，使部分意向购房者产生观望心态，致使2月份上海二手房市场总体呈现低迷。

（3）由于国家将继续严格执行从紧的宏观经济调控政策，央行在不断收紧银根，房地产行业仍是受影响比较大的行业之一，因此在目前的政策形势下，虽然3月份将进入市场的回暖期，但买家的观望心态仍会比较严重，预计3月份的市场不会呈现出去年的“井喷”态势，而是呈现出理性的回暖趋势。

4.广州

2月，中原（广州）领先指数为166.4，环比下降0.2，降幅仅为0.1%。自去年12月份中原领先指数出现大幅度的下滑，其后三个月价格连续下跌，但跌幅逐月收窄，到2月止，降幅已经由2.7%减少到了0.1%。价格走势已明显止住了跌势，有回归稳定的迹象。

进入节后的中下旬，中原地产各板块分行普遍反映，二手市场看楼的客户蜂拥而出，与年前的情况大相径庭。虽然许多看楼客是试价、了解行情，入市还比较犹豫，但如雨后春笋般的客流，说明目前置业需求只是受到压抑，一旦市场明朗、价格企稳，大量受到压抑的需求就会在短时间内得到引爆。

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