奥运效应显现豪宅租金看涨 成交量回暖在望

仲量联行：比上季度涨15％戴德梁行：酒店式公寓涨10．3％

仲量联行和戴德梁行几乎同时表示，受奥运会影响，今年一季度，北京豪华住宅租金出现上涨。仲量联行给出的数字是，与上季度相比上涨了约15％；与此同时，强劲的需求和有限的供给也使豪华住宅的资本值显著上升。戴德梁行则称，酒店服务式公寓的平均租金升至了198．8元／月／平方米，相比上季度涨幅达10．3％。

仲量联行北京市场研究部主管陈斌指出：“由于业主普遍预期短期租客愿意在奥运会期间支付很高的租金，他们在本季度大幅提升了租金报价。这虽然是一种短期调整，但对于租户而言这种调整让他们与业主的租约谈判难度加大。”

仲量联行研究认为，继2007年前三季度交易量大幅回落之后，北京地区普通住宅市场的售价环比涨幅在1月份和2月份分别放缓至1％和3％。但是，2008年第一季度，豪华住宅的售价比上一季度上涨了12．3％，这表明最高端市场中的需求依然十分强劲。售价飙升的一个主要原因是，某些购房者坚信位置较佳的大型豪华公寓在北京十分稀缺。造成这一现象的一个主要原因是政府颁布的70／90政策，这一政策将大幅减少大户型公寓的未来供给量，从而为正在出售的一手和二手大户型住宅带来了溢价。豪华公寓涨价的另一个原因是，中短期而言，市中心地段豪华公寓的供给量将非常有限，大部分的豪华住宅将位于外围地区。这一因素极大刺激了市场对位于中央商务区（CBD）、朝阳公园地区等中心地段的住房的需求。

2008年第一季度，北京豪华住宅市场的平均租金水平上涨了18．3％，原因是业主普遍预期短期租户愿意在奥运会期间支付较高的租金。租金上涨幅度最大的是服务式公寓，某些公寓租金与上一季度相比飙升35％以上。租金上涨涉及跨越奥运会期间的几乎所有租期，包括一年租期以及截止到2009年春季的租期。租金上涨幅度最小的是2008年8月以前到期的短租期。某些服务式公寓甚至开始采用两种报价方式，即包含和不包含举办奥运会的两个星期。这是一种短期调整，预计租金将于2008年第四季度回落至接近2007年年底的水平。

戴德梁行表示，奥运利好因素对酒店服务式公寓市场的影响越发明显。短期租赁需求强劲，部分项目的奥运预定工作已经完成。同时，大部分运营商在本季度上调了对于长期客户的租金报价，以此来弥补奥运期间可能的租金损失。日益强劲的租赁需求与业主对于市场的良好预期，共同拉动酒店服务式公寓的平均租金至198．8元／月／平方米，相比上季度涨幅达10．3％。市场空置率大幅下降，仅为15．3％，降幅多达15．7％。

部分小业主出于对“奥运年”的考虑，在年前完成重新装修，并在本季度提高了报价，加之奥运场馆周边项目的租金有所上升，因此本季度高档出租公寓的平均租金小幅上升至117．2元／月／平方米。平均空置率下降到14．4％。

出租别墅的租期一般较长，客户也比较稳定。从本季度的表现来看，市场受到奥运的影响较小，租金尚未出现明显变化，维持在134．5元／月／平方米。平均空置率下降7．3个百分点，达到12．7％。

下季度市场对于酒店服务式公寓的需求将会更加强劲，预计短期租赁需求将占据更大的比例，租金报价亦可能进一步提高。同时预计下季度酒店服务式公寓市场的平均空置率依旧不会改变下降走势。

高档出租公寓方面，预计下季度将有一定数量的新项目入市，新增项目品质与区位的优势将带动出租公寓市场的平均租金小幅上升。预计下季度出租别墅的平均租金在供求关系的作用下将继续小幅上升。

在信贷紧缩与行业政策等宏观调控的持续作用下，高档住宅销售市场上的观望气氛有所加重，成交量受到一定影响。但高端客户的刚性需求仍然促使一些开发商在淡季做出上调售价的决定，因此高档住宅市场的平均售价在本季度依旧呈现上升趋势，但涨幅趋缓。

在投资市场方面，在“限外”政策不断出台的背景下，外资机构更多地选择与内资开发商合作开发来实现对内投资，这种合作方式正在逐渐成为投资市场上的一种主流趋势。

预计下季度高档住宅市场新增供应量将有所上升，成交量回暖，平均售价在开发商对于市场良好预期的推动下仍将延续上行态势。

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