廉租房多方发力加快建设步伐，取代经济适用房？

“经济适用房不会被廉租房取代，只是增加了经济租赁这一新内容。”针对目前关于经济适用房可能被廉租房取代的传闻，建设部相关人士解释说。这是建设部住房制度改革的一项重要内容，它意味着经济适用房将由“销售为主”过渡到“租售并举”。 ·民生视点:我们该拿什么来拯救百姓的廉租房?(图)

“‘国六条’中还提出了重点发展经济适用住房，各地也给予了经济适用房很大的支持，所以，政府不可能‘一刀切’地取消经济适用房制度，只是其内涵发生了重大变化。”全国工商联住宅产业商会会长聂梅生向《财经时报》记者表明了自己的看法。

廉租房符合国情

由于我国的廉租房建设长期缺位，导致衔接商品房和廉租房的经济适用房成了市场的最低端产品，而这一本该只满足社会低收入家庭基本居住需要的房屋产品，却因其体制与管理环节的缺憾等问题，成了很多有钱人的居所和炒房的投资品。这样，在某种程度上，这种以国家部分财政收入补贴部分阶层改善住房而设置的住房产品发生了“变味”，并遭到社会的一些非议。阅读：我国力促城镇廉租住房实施规范化、透明化管理

在今年全国“两会”上，就有多位全国政协委员荐言用廉租房取代经济适用房。全国政协委员、广州番禺祈福新村房地产有限公司总经理彭磷基，全国政协委员、民建中央秘书长张皎都递交了相关的提案。

彭磷基称，用廉租房取代经济适用房，一是廉租房不需要大规模改造，廉租房的产权属于政府，只租不卖，可长期不断地解决城市困难人群的住房问题；二是相对租房补贴来说，廉租房适用于所有城市；三是相对经济适用房来说，廉租房更适宜贫困人群。因为经济适用房会比市场上的价格低25%～30%，但廉租房算起来似乎比这更低。

“每个人都拥有产权房是不现实的，这在经济发达的美国都不可能实现。而香港只有26%的人口拥有自己的产权房。另外，廉租房实行的是轮换制，这切实地满足了许多城市贫困人口的住房需求，符合中国国情。”北京大学外国经济学说研究中心副主任夏业良对《财经时报》说。

而经济适用房以国家部分财政收入补贴部分阶层改善住房，也被一些专家认为不合适。“实际上，对社会来说，这造成一种新的不公平。”社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞说。

多方发力加快建设步伐

日前，深圳市政府提出未来政府建房的重点将转向建设公共租赁住房。政府建房重点将不再放在“经济适用房”，而是转向包括经济适用租赁房和廉租房的“公共租赁住房”。

“正是因为廉租房建设的缺位，导致经济适用房增加了经济租赁的功能。”一位业内人士发表看法称。此前有消息显示，目前全国70个地级以上城市尚未实施廉租住房制度。而廉租房建设之所以举步维艰，业内人士普遍认为在于资金匮乏。

与普通住宅开发不同，廉租房的开发基本上是不能获得正常投资回报的，同时它所需要的资金却与开发普通住宅一样——数量庞大、占用周期长。这使得银行间接融资、滚动开发的模式无法适应廉租房的建设，这也是为什么社会资金不会青睐廉租房的重要原因。

所以，廉租房长期以来主要靠财政和社保资金投资建设，但这两项能提供的资金非常有限。不久前，以财政部为首、建设部、国土资源部三大部委联合下发通知，明确城市人民政府要将土地出让净收益的一定比例(约5%)用于廉租住房建设。但这也只代表廉租房建设的资金缺口问题仅获得政策层面的解决。

“由于政府拥有土地资源，所以政府可以采用招投标的方式，让开发商以较低的成本来开发廉租房。其实，一些实力较大的开发商为了树立良好的公众形象，是愿意来承接廉租房项目的。”对于如何解决廉租房建设的资金缺口问题，夏业良发表建议说。事实上，万科集团就正在积极参与廉租房建设。

聂梅生建议，政府在廉租房建设中可以引入房地产信托基金。她说，房地产投资信托基金是通过信托方式集合社会闲散资金，聘请专业人士投资、经营管理，并以租金收益回馈投资者。这种直接融资方式不会增大银行风险和政府的财政负担。由于政府每年投入的补贴资金只需要能填补廉租房租金和资本市场回报率之间的缺口即可，因此这种方式可让政府用有限的资金启动较大规模的廉租房建设体系。