北京住宅租赁市场2006年回顾与2007年展望

一、北京住宅租赁市场2006年回顾

1.2006年整体租赁市场成交量稳步增长，交易量比上年增加9％

延续了2005年租赁市场的红火，2006年北京住宅租赁市场大供给大需求相互呼应，整体成交量依然保持上升的趋势，交易异常活跃。随着今年国家相关地产调控政策的颁布，部分二手房业主由卖转租，极大地丰富了市场中房源的供给。与此同时，奥运效应和老城改造旧城拆迁所带来的新的租赁需求再加上与日俱增的外地来京求学、务工经商人群使得市场中的有效需求不断增加。根据我爱我家的统计数据表明，供给、需求的同步增长使得今年北京房屋租赁市场总体成交量较去年同期增长9％左右。

2.2006年北京住宅租赁市场供需数量增长明显

2006年北京住宅租赁市场供需数量增长明显。受上年5-7月成交的大量合同集中到期的影响，今年5-7月市场中的房源集中放量。以及受税收政策的一定影响，部分二手房业主避税转租，也在一定程度上推动了5-7月房源供给量的持续上升。而传统的求学旺季（6-9月）的到来再加之新政所导致的原有购房客犹豫观望，使得8月租赁市场总体客户需求首次超过了市场供给水平。弃买求租的现象在北京的住宅租赁市场渐露端倪。进入到九十月份后，市场开始进入传统的租赁淡旺季的转折点。其中，9月的供需比例基本持平，而十月有所下降，恢复到了以往的供需关系。

图表：2006年1-10月我爱我家北京住宅租赁市场供求数量对比关系

数据来源：我爱我家

3.2006北京住宅租赁市场租赁价格变化稳中有升

图表：2005年9-2006年10月我爱我家北京住宅租赁价格指数走势分析

 数据来源：我爱我家

2006年北京住宅租赁市场整体租赁价格指数稳中有升。其中普通民宅租赁市场租赁价格指数小幅上扬，高端租赁市场租赁价格指数稳中有降。

自2005年以来，北京住宅租赁市场已经进入平稳的发展时期，2006年市场综合价格指数仍然延续平稳发展的态势。从整个市场价格指数变动趋势看来，2006年综合租赁价格指数呈现稳中有升的走势。其中，受到各种政策及各种效应的影响，北京外来人口数量的增长速度依然居高不下，外地人仍然是年内租赁市场的主力。在巨大的租赁需求的促动下，热点区域的热点户型持续热租。交通便利设施配备齐全的房源其价格更是持续高走，受此影响，2006年普通民宅租赁价格指数稳步上扬。2006年高端租赁价格指数依然保持小幅下降的整体状况。这主要是因为，06年大量高端公寓新产品的投入市场，再加上今年以来国家的宏观调控政策使得原本准备出售手中高档物业的业主因为利润的降低转向了租赁市场，造成了本已供大于求的高端租赁房源进一步放量。需求方面，年中时的“住宅禁商”政策出台促使一部分高端客户将目光转向中低档写字楼市场之中，分散了本就有限的需求客源，形成了今年高端租赁价格指数依然小幅下降的状况。

4.2006年二居室仍以绝对优势统领北京租赁市场，三居室比重有所上升

图表：2006年1-10月我爱我家北京住宅租赁市场居室变化趋势分析

数据来源：我爱我家

纵观2006年北京住宅租赁市场的居室变化走势，二居室仍以绝对优势统领租赁市场，成交量比重一直保持在总成交量的55％左右。一居室虽然倍受广大租客的喜爱，但是由于其相对于二居室匮乏的房源，使得一居室的成交比重紧跟二居室之后，2006年一居室成交量比重约为30％。正是因为市场中一居室巨大的需求不能得到有效地满足，令一部分的客户需求涌向了三居室。再加上三居室合租分摊的成本相对最低，所以其同样受到了合租人群的喜爱。从比重上来看2006年三居室的成交比重和去年同期相比有所上升，达12%。
5.2006年朝阳、海淀仍是租赁市场的主流区域

据我爱我家2006年1-10月的统计数据显示：从成交比重来看，无论是普通住宅租赁市场还是高档住宅租赁市场，朝阳、海淀仍是租赁市场的主流。从整体租赁市场来看二者合计比重占整个租赁市场成交量的六成左右。其中朝阳区成交量比重最高，约为36％。在高端租赁市场方面，朝阳、海淀合计占到整个租赁成交比重的76％左右，占据绝对优势。另外东城区作为高端租赁的热点成交量同比去年也有所上升。

二、北京住宅租赁市场2007年展望

1. 2007年租赁市场成交总量将持续增长，预计上涨8%

随着“奥运效应”影响的进一步扩大，租赁市场的需求会进一步得以增大；另外受今年房地产宏观调控政策影响，对新房和二手房的购买采取观望态度的消费者亦会转向租赁市场；同时，旧房拆迁、老房改造的人群由于“恋旧情结”选择租赁原住址近处的房屋也会产生的新的租赁需求。正是由于这些因素，我爱我家认为2007年租赁成交量将会继续攀升。但是由于近年来北京劳动密集型企业的外迁，以及北京未来可能加强对流动人口的管理，这些因素有可能会令未来的租赁市场成交量增幅有所放缓。因此，综合考虑各项因素我爱我家预计2007年北京总体租赁市场成交量将上涨8％左右。

2．2007年高端租赁市场价格逐步回稳，普通租赁市场价格将上涨5%-10%

2007年北京进入奥运会的最后准备阶段，外地进京人数也会随之攀升。北京租赁市场将要面临着更庞大的租房队伍。受06年调控政策的影响，部分二手房房源转到租赁市场，使得租赁市场房源放量。在与大需求相呼应的大供给的共同作用下，北京租赁市场价格将呈现稳中有升的势头，热点区域、热点户型将表现的更为显著。[推荐：供需差或致房价走高 "限外令"难抑京城楼市燥热]

明年，由于房屋租赁强制备案的实施，普通住宅租赁市场的供给方为了保证自己的既得利益，必然会把增加的税收转嫁给求租者，这也成为促动普通住宅租赁价格上涨的原因之一。我爱我家预计，5%租赁综合税将影响普通租赁价格上涨5%-10%。而高端租赁市场方面，由于市场一直处于供过于求的供求关系中，所以其交易价格依旧还会保持过往小幅回落的态势。但由于奥运效应影响的不断增大，高端租赁市场的需求也会随之有所增加，因此明年的北京高端租赁市场价格不会出现明显的下降，相比于06年将逐步回稳。

3．“外资限炒令”、“奥运”等因素将令2007年高端租赁市场成交量稳中有升

《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，被业内称为“外资限炒令”。 该政策的意图很明确，是要限制外资在国内炒房的行为，并且规范外商以及个人在国内房地产方面的投资；限制房价攀升、抑制房产泡沫。其对于租赁市场的影响主要表现在高端租赁市场上。外籍人士对北京高档房屋的需求随着外资企业企业进一步进驻，及2008年奥运会的举办会日益增加，其购买的受限会使部分客户需求转向租赁市场。这使得地段好、品质高的公寓、别墅需求量增加。繁华热点区域会出现供不应求的现象，从而使得高端租赁市场成交量比重稳中有升。

4．2007年北京房屋租赁市场热点租赁户型仍以二居室为主，三居室成交比重有望升高

目前，在北京房屋租赁市场各居室成交比重上，二居室以绝对的优势统领着整个租赁市场。由于合租分摊费用最经济的三居室也倍受青睐，2006年三居室的成交比重稳中有升。我爱我家预计2007年将会继续延续这种趋势。二居室以其良好的性价比，将会继续受到求租者的追捧。而随着大量合租群体所消化三居室的数量不断地上升，三居室的成交量比重将有望继续得以攀升。而一居室房源供给的相对有限，在面对持续增长的租赁需求，很有可能会促进一居室市场价格出现一定涨幅。[推荐：关注：北京二手房市场交易买卖十月备忘录（图）]

5． 2007年原有租赁热点区域将持续升温，已有热点区域将沿着轨道向城市边缘扩散

随着客户需求的增加，今年租赁市场的五大效应将继续影响未来的北京租赁市场。轨道交通沿线，医院、学校附近，办公区域聚集地周边，亚奥商圈辐射区域租赁市场将持续升温。我爱我家认为，2007年原有交易热点区域中的热点户型仍将会供不应求。另外随着新建的地铁4、5号线施工逐渐接近尾声，轨道沿线将成为新的热点，第二个环线地铁的周边的房源也将成为租赁市场中竞相追逐的对象。同时，已有热点区域将沿着轨道向城市边缘扩散。我爱我家认为，轨道交通及北京南站的建设将会拉动明年的南城整体租赁市场状况向更高的水平迈进。

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